Questions fréquentes
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
La pleine propriété se divise en deux : l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, comme les loyers) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien, sans en jouir). En donation, les parents donnent la nue-propriété aux enfants et conservent l'usufruit : ils continuent d'habiter le bien ou d'en toucher les loyers.
Pourquoi donner la nue-propriété plutôt que la pleine propriété ?
Parce que les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, calculée selon un barème fiscal fondé sur votre âge (art. 669 du CGI). Plus vous êtes jeune, plus la nue-propriété — donc la base taxée — est faible. Et surtout : à votre décès, l'usufruit rejoint la nue-propriété SANS aucun droit de succession. La plus-value éventuelle échappe aussi à la taxation.
Comment est calculée la valeur de la nue-propriété ?
Par le barème de l'article 669 du CGI, par tranches d'âge de l'usufruitier : à 61-70 ans, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 % ; à 71-80 ans, 30 %/70 % ; etc. La donation ne porte que sur la part nue-propriété.
Quel est l'abattement pour une donation aux enfants ?
Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € par enfant en franchise de droits, et cet abattement se reconstitue tous les 15 ans. Un couple peut donc transmettre 200 000 € par enfant sans droits, base à laquelle s'ajoute l'effet de décote de la nue-propriété.
Cet outil remplace-t-il un notaire ?
Non. Une donation en démembrement se fait obligatoirement par acte notarié. Ce simulateur donne un ordre de grandeur de l'économie ; le notaire affinera selon votre situation (donation-partage, réserve d'usufruit, quasi-usufruit, articulation avec l'assurance-vie).