Deux leviers qui se cumulent
D'abord la décote de la nue-propriété : selon votre âge, vous ne transmettez qu'une fraction taxable de la valeur (art. 669 CGI). Ensuite l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans. À votre décès, la pleine propriété se reconstitue automatiquement, sans droits de succession.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?
La pleine propriété se divise en deux : l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, comme les loyers) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien, sans en jouir). En donation, les parents donnent la nue-propriété aux enfants et conservent l'usufruit : ils continuent d'habiter le bien ou d'en toucher les loyers.
Pourquoi donner la nue-propriété plutôt que la pleine propriété ?
Parce que les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, calculée selon un barème fiscal fondé sur votre âge (art. 669 du CGI). Plus vous êtes jeune, plus la nue-propriété — donc la base taxée — est faible. Et surtout : à votre décès, l'usufruit rejoint la nue-propriété SANS aucun droit de succession. La plus-value éventuelle échappe aussi à la taxation.
Comment est calculée la valeur de la nue-propriété ?
Par le barème de l'article 669 du CGI, par tranches d'âge de l'usufruitier : à 61-70 ans, l'usufruit vaut 40 % et la nue-propriété 60 % ; à 71-80 ans, 30 %/70 % ; etc. La donation ne porte que sur la part nue-propriété.
Quel est l'abattement pour une donation aux enfants ?
Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € par enfant en franchise de droits, et cet abattement se reconstitue tous les 15 ans. Un couple peut donc transmettre 200 000 € par enfant sans droits, base à laquelle s'ajoute l'effet de décote de la nue-propriété.
Cet outil remplace-t-il un notaire ?
Non. Une donation en démembrement se fait obligatoirement par acte notarié. Ce simulateur donne un ordre de grandeur de l'économie ; le notaire affinera selon votre situation (donation-partage, réserve d'usufruit, quasi-usufruit, articulation avec l'assurance-vie).
Outil d'information indépendant, à but pédagogique. Le barème de l'usufruit (art. 669 CGI), les abattements et les droits évoluent. Une donation en démembrement requiert un acte notarié. Ne remplace pas un notaire ni un conseil patrimonial.
Sources : service-public.fr — Donation · Article 669 du CGI — barème de l'usufruit